孟 珂 張薌逸

2025年03月11日08:49 | 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)上下游行業(yè)眾多，其平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)于穩(wěn)內(nèi)需與防范宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。2025年政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，再次釋放出國(guó)家層面持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的堅(jiān)定決心和強(qiáng)有力信號(hào)。

“宏觀調(diào)控中重視資產(chǎn)價(jià)格，把穩(wěn)住樓市股市寫(xiě)進(jìn)總體要求，熟悉宏觀經(jīng)濟(jì)的記者們可能會(huì)看到，這是第一次。”政府工作報(bào)告起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛3月5日在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的吹風(fēng)會(huì)上表示，“更大力度穩(wěn)住樓市股市。樓市股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要‘風(fēng)向標(biāo)’，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)。”

民之所盼，政之所向，安居為要。2025年“穩(wěn)樓市”和“好房子”建設(shè)該如何發(fā)力？《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了十位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行剖析。

穩(wěn)樓市“政策組合拳”持續(xù)發(fā)力

“‘穩(wěn)住樓市股市’首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告總體要求，這可能意味著房地產(chǎn)調(diào)控已從行業(yè)性政策升級(jí)為全局性宏觀戰(zhàn)略。”中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)作為我國(guó)居民財(cái)富的主要載體，其價(jià)格波動(dòng)直接影響居民部門(mén)消費(fèi)信心和經(jīng)濟(jì)預(yù)期 ，穩(wěn)樓市本質(zhì)是通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定來(lái)實(shí)現(xiàn)總體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)入政府工作報(bào)告，體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的高度重視，表明政府將采取綜合措施，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來(lái)房地產(chǎn)政策定下基調(diào)，這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)信心。

中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊認(rèn)為，政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于重要位置，凸顯了其作為居民財(cái)富主要載體與消費(fèi)循環(huán)樞紐的雙重屬性。

自2024年9月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議首次定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)密集部署和實(shí)施了一攬子存量和增量政策。例如，2024年9月底，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。2024年11月份，財(cái)政部等三部門(mén)發(fā)布公告調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策；同月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。

3月9日，在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行的民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹表示，人民銀行的降息、金融機(jī)構(gòu)的增貸、財(cái)稅部門(mén)的減稅等，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”房地產(chǎn)政策在持續(xù)發(fā)力，各地也因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持居民剛性和改善性住房需求。

“房地產(chǎn)問(wèn)題是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的核心問(wèn)題之一，也是2024年一攬子增量政策的核心關(guān)切。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，2025年政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)工作的部署更為細(xì)致。

多舉措推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)

今年政府工作報(bào)告提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

具體來(lái)看，今年政府工作報(bào)告明確多項(xiàng)舉措，包括“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”“盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”等。

中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤表示，在穩(wěn)樓市方面，政府工作報(bào)告初步部署了約7項(xiàng)具體措施，加力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，政府工作報(bào)告在需求端聚焦釋放住房需求；在供給端則強(qiáng)調(diào)合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，并調(diào)增地方政府新增專項(xiàng)債額度用于推進(jìn)收購(gòu)存量商品房。”申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉分析稱。

事實(shí)上，隨著“政策組合拳”落地實(shí)施，政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒稱，隨著房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖信號(hào)。

國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園表示，政府工作報(bào)告新增“因城施策調(diào)減限制性措施”相關(guān)表述，后續(xù)核心一線、二線城市限購(gòu)限售有望繼續(xù)放松。

值得關(guān)注的是，今年政府工作報(bào)告提出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，房地產(chǎn)支持政策的設(shè)計(jì)與執(zhí)行是關(guān)鍵。政府工作報(bào)告在去庫(kù)存政策制定方面給予了地方政府更大自主權(quán)，地方政府專項(xiàng)債券在土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房領(lǐng)域的應(yīng)用也將為房地產(chǎn)庫(kù)存去化提供資金支持。

“2024年第四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)積極跡象。地方政府專項(xiàng)債券加力支持土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房等相關(guān)政策的落實(shí)，或有助于改善居民購(gòu)房預(yù)期以及房企的現(xiàn)金流和投資意愿。”平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示。

加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，人民群眾的住房需求就是住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)前進(jìn)的方向。今年政府工作報(bào)告提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

今年政府工作報(bào)告還明確，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

董忠云認(rèn)為，政府工作報(bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的部署呈現(xiàn)出“供需雙側(cè)發(fā)力，長(zhǎng)短機(jī)制結(jié)合”的特征。政策短期重點(diǎn)在于 推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)，長(zhǎng)期則聚焦 發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

“值得注意的是，今年的政府工作報(bào)告首次提出建設(shè)‘好房子’的標(biāo)準(zhǔn)化要求，將安全、綠色、智能等要素納入住宅品質(zhì)評(píng)價(jià)體系。”章俊對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這不僅契合居民住房需求從“量”到“質(zhì)”的升級(jí)趨勢(shì)，亦能通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)倒逼房企轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)與綠色經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的深度融合。從中長(zhǎng)期看，租購(gòu)并舉制度等基礎(chǔ)性制度的設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，形成“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的可持續(xù)發(fā)展格局。

3月9日，倪虹在前述記者會(huì)上對(duì)“好房子”作了進(jìn)一步闡述。他表示，將重點(diǎn)從立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目3個(gè)方面抓好落實(shí)。具體而言，一方面，將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、反味等問(wèn)題；另一方面，也要積極推動(dòng)全屋智能。

對(duì)于下一步的重點(diǎn)工作，倪虹還提到，改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

羅志恒表示，為引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以優(yōu)質(zhì)供給滿足居民合理需求，建議根據(jù)不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地改為住宅用地，滿足居民對(duì)好地段、高品質(zhì)商品房的需求。放開(kāi)郊區(qū)供地容積率限制，優(yōu)化架空層、陽(yáng)臺(tái)等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標(biāo)計(jì)算規(guī)則等舉措也有助于促進(jìn)“好房子”建設(shè)提速。

“房地產(chǎn)新模式有望加速構(gòu)建 ，房地產(chǎn)發(fā)展將從‘高杠桿、高周轉(zhuǎn)’向‘重品質(zhì)、重服務(wù)’轉(zhuǎn)型，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)健康發(fā)展。”董忠云分析稱。

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